2022上半年国内大宗商品交易明细
2022年上半年，由于疫情反复，尤其是上海、北京等一线城市的反复封闭，二季度投资市场的活跃度大大减弱。justwork综合CBRE、Savills及投资与地产的数据进行整理，报告研究期内，国内企业大宗商品交易市场总规模955.7亿元，对比2021上半年的1,570亿元，近乎腰斩。总体而言，上半年国内投资市场主要呈现以下特点:
上海和其他一线城市仍然是中国的主要贸易城市，在上海周边，成都-重庆-汉和湾区受到投资者的青睐;受市场诸多不确定因素的影响，投资者观望周期延长，上半年自用买家交易增至35% ，与投资买家(65%)的差距进一步缩小;外资与内资的比例一直保持在3:7左右，同比波动不大。虽然疫情降低了海外资本的活跃度，但市场信心依然存在。
写字楼依旧是中国最受欢迎的交易进行标的，而且受利率水平下降的影响，险资可能会通过加大对核心写字楼的投资；物流产业园区、数据信息中心、公寓的交易量进行对比同期明显上涨，新经济企业资产渐受追捧。
具体来看，2022年上半年，上海以428亿元的总成交额领跑国内大宗交易市场。自用买家贡献了大部分交易量，如鄂尔多斯26.73购买苏河湾中心为总部大楼，国内船运公司上海中粮物流29亿元收购上海佳兆业金融中心作为办公用途。广州上半年异军突起，受地产公司雷霆影响，两个综合体股权发生变化。如果算上这两个综合体的股权交易，广州上半年的大宗交易量将超过北京，以199亿元位居第二。北京与深圳进行分别以137亿元与51.7亿元公司位列第三四。在其他城市，总营业额约为140亿元人民币。西南市场，成都市今年一季度迎来了3笔大额成交，共计22.7亿元，上半年共有6笔大额成交。武汉今年上半年迎来了5笔，成交总额11.4亿元的大宗交易。
值得注意的是，新世界集团旗下新成立的集团以22.9亿元收购成都、武汉6个物流资产组合，可见投资市场对西南物流枢纽城市的青睐。中央市场，西安受疫情影响，投资交易大幅萎缩，上半年没有看到大宗交易。
一、上海大宗交易市场简析
CBRE《2022年上半年中国上海房地产企业市场进行回顾与展望》报告数据显示，2022年上半年，上海物业公司投资发展市场录得23笔大宗商品交易，交易成本金额达人民币427.89亿元，较上年同期经济水平微降8.9％。国内企业购买自用房需求频繁，导致上半年自用房投资占39% ，国内买家约占83% 。按投资物业类型划分，写字楼物业交易占61%，较去年同期大幅上升，主要是金融、科技、能源及物流行业的需求所致。工业地产物业交易占17% ，继第一季度成功合作收购大上海区域工业物流资产包后，eSR 还将以约22亿美元的价格将9项物流和工业资产打包成熟。除了长江三角洲物流资产包交易外，工厂物业转作买家自用的情况也并不少见。此外，国外房地产基金看好长期人口发展趋势，一直在寻找物业布局合适的长租公寓。到目前为止，上半年此类资产交易占9%。
二、广州大宗商品交易进行市场简析
2022年上半年，广州市总营业额约为199.09亿元人民币。其中，45% 来自两个综合大楼的股权交易，53% 来自位于 Pazhou、珠江新城、金融城、 Tianhe Smart City 和思科智能城以及其他主要商业区的办公楼交易。从买家构成来看，42%的买家来自公司、开发商、房地产基金和机构投资者，33%为本地个人投资者。与前几年的数据相比，个人投资者和买家趋于活跃。总体而言，机构投资者对工业房地产的需求仍然强劲，他们正积极寻找在大 Baie 出售的物流资产。同时，可以作为房地产投资信托基金上市公司的标的资产的房地产也受到投资者的追捧。
三、北京大宗交易市场浅析
上半年，北京的大宗产品投资企业市场稍显平淡，半年共录得9笔大宗商品交易，交易成本总额为136.7亿元。市场不确定性事件时有发生，加剧了买家的观望情绪，外国买家在北京市场上半年相对平静，没有成交。但由于我国房地产企业行业的状况频出，卖家更积极地寻求处置变现提供优质资源资产的方式，因此可以推动本季度交易市场活跃度小幅回升。大型知名开发商凭借其开发、销售、融资等领域的经验和资源达成交易。如海洋房地产将利泽瑞中心以50.15亿元人民币向平安人寿保险，上半年单笔交易金额最大。写字楼仍然是交易的主要资产类型，占总量的46%。但在报告期内，北京的商业零售、酒店、综合体、公寓、产业园全部成交。凯德以24.5亿元企业收购苏宁生活文化广场，致使城市综合体的大宗商品成交数量金额占比达到18％。紧随发展其后的是占比13.7％的公寓与占比11％的酒店管理资产结构类型的成交。
四、深圳散货交易市场分析
根据CBRE的《2022年上半年深圳房地产市场回顾与展望》报告，2022年上半年，深圳共录得9宗大型交易，交易总额达51.7亿元。组成大宗市场交易的物业有三种类型，包括写字楼、工业物业和数据中心。办公交易继续占主导地位，占交易额的70.0% ，买家均来自企业，且均为自用，包括银行、科技公司、制药公司、工业企业等。大多数企业购买办公楼作为企业总部，表明深圳良好的城市发展平台和产业结构仍然得到许多企业的认可。其他企业两大市场交易物业服务类型为工业发展物业和数据信息中心，交易额占比分别为15.5％和14.6％。2022年上半年，买方均为企业，而对于卖方而言，以写字楼交易为主的交易结构也使得开发商成为深交所上半年卖方的主体，占53.5% 。交易面积以工业地产和整个写字楼交易为主，新兴地区占60% 以上，而写字楼交易的核心高度集中在前海地区。
结语
随着房地产调控政策的放松，房地产市场将逐步回暖，投资方作为传导环节有望进一步活跃起来。与此同时，上半年的交易停滞预计将在第三和第四季度恢复，下半年可能迎来交易高峰。
具体来看，利率下调将推动险资加码写字楼资产，生物医药产业爆发有利于产业园成交，仓储物流资产显著回暖将使资本更倾向于发展物流资产。
