锦和商业上市之路

发布日期:2021-04-12
6次递交招股书、3次冲刺IPO的艰难历程

2020年4月,城市更新运营服务商锦和商业(603682.SH)在上交所主板上市,发行9450万股,发行价格7.91元/股,新股募集资金总额7.47亿元。这昭示着房地产及周边商业IPO上市的破冰,也使得锦和商业成为中国城市更新第一股。

不过,这样的称号背后,是锦和商业6次递交招股书、3次冲刺IPO的艰难历程。

锦和商业成立于2007年,主要采用“承租运营”经营模式,即从房东手中承租具有租赁价值提升空间的既有建筑,经过定位、改造提升后,通过招商和后续运营获得租金收入和物业管理收入等,可以概括为“二房东”的生意。

目前,锦和商业累计承租运营的项目36个,已投入运营和正在改建面积累积近80万平方米,业务区域涵盖了上海、北京、杭州、南京、苏州等城市。

但在锦和商业近年来承租运营的园区中,有多个园区项目的土地使用权实际使用情况与规划用途不一致,并且存在数个园区的土地性质为划拨土地的情形,这是困扰着行业发展的最大障碍,也是困扰锦和商业上市核心问题。

“一战”IPO被否

2016年3月,锦和商业“一战”IPO被否。

时任证监会发审委在审核中发现,锦和商业及控股子公司承租运营的18个园区中,有越界创意园、越界·永嘉庭等13个园区项目的土地使用权实际使用情况与规划用途不一致,并且存在9个园区的土地性质为划拨土地的情形。

虽然锦和商业随后根据相关政策文件中关于“支持以划拨方式取得土地的单位利用存量房产、原有土地兴办文化创意和设计服务,在符合城乡规划前提下土地用途和使用权人可暂不变更”的规定,提出其承租划拨土地用于园区经营的行为应当得到政策支持,但是由于未能充分证明自己符合“以划拨方式取得土地的单位”的主体资格,本次冲刺IPO仍以失败告终。

“二战”IPO再遭否决

2017年11月7日,锦和商业“二战”IPO又遭否决。

除了核心的土地使用合规性问题,园区改造过程中是否存在关联交易、流动资产均远低于流动负债、租金收入缘何远高于租金成本、利润对关联方是否存在重大的依赖等等问题也成为本次拒令的原因。

“三战”后的成功

屡战屡败却屡败屡战,两次被拒后,锦和商业于2018年12月“三战”IPO,并选择中信建投替换华西证券作为保荐机构,同时新增了资产评估复核机构上海华众。

吸收了前两次的失败经验,锦和商业为本次IPO做了更充分的准备。面对越来越多实际使用情况与规划用途不一致的园区土地项目,锦和商业在2019年8月13日更新的申报稿中坚称其“用地政策符合国家相关政策文件规定”;又援引《促进上海创意与设计产业发展的实施办法》(沪经信都〔2018〕339号)等新政策,为土地产权问题做出了一系列新的解释。除此之外,锦和商业还获得了有关部门就部分项目作出的正面答复,例如上海市文创办肯定“越界·苏河汇”项目符合有关申报认定条件。

伴随市场发展,又盼来政策松动,锦和商业的IPO长跑终于在“三战”后冲刺成功。

不过,公司固有的风险并未随着上市而终结。第一,关于土地用途的争议仍然存在。据招股书披露,锦和商业承租运营园区项目中,有9个园区承租的建筑物所在土地为物业产权方以划拨方式取得,并有15个园区土地实际使用与规划不一致。第二,部分园区中存在尚未取得产权的房产,截至 2020年1月末,其承租运营的园区中无证房产及临时建筑面积共计5.84万平方米。此外,财务层面风险仍在,如公司项目收入集中度较高、流动比率与速动比率较低等。这些是锦和商业上市后需要持续面对的问题,亦是行业后来者冲击IPO需要重点把控的难题。

虽艰但胜,有锦和商业在前,为园区运营商上市之路破了冰,德必集团随后的成功就更像是一个春天到来的信号。

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