通过日本房产市场,折射中国房产未来可能走向

发布日期:2021-06-04
仔细想了想,不管疫情近期如何,七月份之前入境的可能性绝对为零,所以说换个话题,咱们分析一下日本的房产情况吧。小编也借此分享一下自己对国内房产市场的见解,也希望能对国内的房产持有者或者无房者起到参考作用。

首先说明一下房产,对于买房来说,不论你是由于刚需购房,还是为了结婚购房,或者是为了升值而炒房,全世界所有的国家都不把买房定义为投资,而不是消费。真正的消费,是租房,而不是买房。

日本近30年经历了大平层一样的安逸,人均收入基本上没啥增长,通货膨胀率基本为零,货币利率也基本为零。完全进入了一个低欲望的社会。也就是咱们现在比较流行的躺平。

81年,日本房价出现过一次暴跌。突然降到了70%,跌的结果就是失业连租房、吃饭都问题了。泡沫危机后,东京房价一度低至几千人民币每平方,但是过了几年马上过万,在3 ~ 5万区周旋了一段时间,随后普通区域5万左右,中心区域6~ 15万每平方左右。

自1985年起东京、大阪、名古屋,京都、等八个城市的土地价格以五位数上升,1987年住宅同比价格升了30 7%,商业用地则跳升了48.8%。1990年六大城中心的地价指数比1985年1涨了约90%。从1986年开始出现了地价上涨启峰期1990年的地价大约是1983年的25倍。

但随着年轻人的低欲望越来越严重,进入90年代以后,房产泡沫在几次涨涨跌跌种逐渐被戳破,最后导致了房价的稳定,同时造成了严重的两极化,大城市贵的高攀不起,小城市低的卖不出去。就像国内前两年的著名房产新闻:流浪到鹤岗,5W买套房。一个性质。

下面是小编总结的日本房产的几大特点:

1,区域化严重,位置化严重,两极化严重。

就拿东京和大阪为例,收入水平和消费水平几乎没有很大的差别,不过房价却差别数千万。同样是普通一户建的住宅,在东京墨田区需要4-5000万日元(300W人民币)在大阪府3000多万就可以搞定。

同样在之前我生活过的埼玉县也是,除了繁华中心大宫市,外国人聚集地川口市等主要城市以外,其他地方房价并不高。

2,学区房概念基本不深,生活便利度更重要。

在国内学区房概念深入人心,更是因为学区房的缘由,北京部分地区甚至地下室都被抬高到了上千万,而且还很难抢。

但是日本相反,正是因为社会比较平行,随着时间的风化,通过提升学历来决定未来已经不是日本的主流,日本的教育更加自由和自主,在日本小学的课程就跟国内大学似的,都是大课堂制的,相对来说,对孩子的要求更高,只有习惯好,爱学习,有学识追求的学生才能通过升学这条路来体现自身价值。

毕竟也是因为劳动力缺失,如果升学率太高的话,工作市场上农业,建筑等等工作会出现人手紧张的情况,无疑对政府也会是个压力。所以预测国内可能也会出现类似的极端状况。

3,房子跟车子一样,基本上都属于消费品了。

2020年全球统计显示,日本的人均名义GDP是4w多美元,也相当于400w日元。所以说对于日本的房价来说,普通人努努力,积攒几年,付个首付不成问题。但是正式因为日本30年人均收入基本无增长,所以说大家对于房产是投资的意识就都作为一个天方夜谭来听了,所以说大家买房意识并不高,而且把房子作为消费一样,既然是意识中的消费,所以说“新”就成为一个很正常的衡量标准。随之,买了房再卖,肯定就是要折价的。

4,租房者居多,80%的人租住着20%的房子,很多人到生命结束都在租房。

这个话题貌似在国内完全不成立,因为国内大部分人还都是有“安居乐业”“成家立业”的思想,而且已经持续了五千余年。

但是在日本,由于大家集体躺平,处于低欲望社会,所以大家集体对房产的观念就是:跟租房没啥区别,而且租房的话更自由,可以随时搬迁换址,为啥要想不开去买房把自己锁死呢?

这一方面我深有体会,曾经在我工作过的会社(也就是公司)里,有一个32岁的日本人买房,正好我了解过一下:

由于没大有存款,而且家里3个孩子,妻子只能持家没有收入,所以买房是靠着老板担保,0首付买的埼玉县川越市一个普通的地方的一户建小别墅。房贷是每个月18w日元(折合人民币1.2w)需要还房贷35年。

同样跟他同龄甚至大龄的日本人都表示:在埼玉租房的话,一户建每个月房租也就是10W日元,而且他35年房贷还完的时候,房子就基本上需要翻新或者重建了,何苦呢。

对于30年工资水平一直没有太大变化的日本,国民有这样的想法很正常。我也曾经问过日本人,房子就没有升值的可能吗?日本人们都感觉我问的这个问题很奇怪,都表示:除非兴建新车站,除非只能贬值,不可能升值!

5,买了房子再卖肯定折价,二手房价格低于新房。

这是跟国内最不同的,也是最值得大家参考的。

日本的房屋的建筑特性是:地基混凝土,以上全是木质结构。而且地皮是终生制的。

同时日本的房贷年限35年的设计也是因为日本房子的房龄就大约在35年左右。如果有人住的话,能撑个40年,如果没人住,可能30年之后就开始出现破损了。

所以说日本的二手房市场的买卖,在普通地区,都是根据房龄来判断的。

我曾经帮过一个50多岁的同事搬过家,他在埼玉县峡山市买过这样一套房子:

房龄:33年。 房屋类型:一户建。

成交价格:1700w日元。 当地地皮价格:1500w日元。

听起来很神奇吧,他实际上买这套房子只花了200W日元,也就是12万人民币。

随之我了解了一下日本的二手房市场:35年的房龄,如果已经到了第35年,房子地上住宅的价格为0日元,只需要买个地皮就行了。没有人住的话,可能不到这个年限就已经只能卖地皮了。

如果超过35年的房龄,房价则是:地皮价格房屋解体价格。(大约200w日元) 惊不惊讶?开不开心?

6,房屋产权终生制

听到这个消息,相信大家都会感觉福利真好,比起中国70年的产权,简直就是个无价的福利啊。

可是大家不知道的是,出台这个政策的是政府,而实行这个政策的也是政府。

先说一下真实情况吧:日本是有房产税的,也就是说不论你是住,还是不住,每年都要向国家交税。同时,房产跟个人是实名捆绑式的,而每个公民生活在日本,也是要交税的,往县役所要交税,往市役所也要交税,町,街道都是要交税的,而且美国军事基地在天上飞行一次,以侦察的名义保卫日本国民,也是要交保护费的。虽说都不多,但是水滴石穿的力量是强大的。等到交不起税,还没有子嗣,慢慢的,积少成多,你的固定房产就该被政府收编了。

所以说,日本的房产基本上不适合投资,只适合居住。而且,仔细算算,如果没有坚定的意志和幸福的家庭,真的没必要活得那么累。

7,社会现状

随着日本少子化,老龄化的严重,年轻人越来越没有昔日的斗志,在大城市的虹吸作用拼命吸引人才的同时,也有很多的年轻人因为厌倦了大城市的喧嚣与紧张的生活节奏,选择了归隐山林,回归田园。这无疑也对日本房地产的房屋买卖造成了一定的反作用,但是也促进了整体的房屋租赁进程。

孰是孰非,咱们谁知道呢,说不准,过几年小编也选择回老家种地呢。