联合办公室黑马筑梦之星,想上市

发布日期:2021-04-09
秘密筹备一年半,当初吞下SOHO3Q十一个项目资产包的联办总算官宣要上市了。沉寂了一年的联合办公市场,又热闹起来了,上市计划一个接一个。

上个月,WeWork宣布将通过SPAC方式上市,估值约为100亿美元。去年10月,唯一实现正向盈利的联办创富港拟从新三板转创业板上市,已提交上市辅导备案材料。2月26日,筑梦之星正式向美国证券交易委员会(SEC)提交了招股书,拟以“ BDS”为股票代码,申请在纳斯达克上市。筑梦之星计划发行460万股普通股,发行价区间定为每股5-6美元,最多募集2760万美元。募资用途有三方面:一是扩张公司的办公空间和服务产品,二是用于潜在的战略投资和收购,第三是一般公司用途。

说起筑梦之星很多人可能会很陌生。在国内共享办公市场,单论知名度,筑梦之星远不及氪空间、SOHO3Q、纳什空间、梦想加、方糖小镇等“氪金”玩家。筑梦之星的最有声势的出场是在2019年10月,那时正值WeWork上市折戟之际,筑梦之星逆势接盘SOHO3Q全国11个项目。正是这一大手笔的交易,让公众第一次注意到筑梦之星这家公司的存在。时隔一年半,筑梦之星正式向资本市场发起冲击。

和前辈们相比,“默默无闻”的筑梦之星绝对称得上一匹黑马。论运营规模,筑梦之星在管面积不过20多万方,远不及联办第一股优客工场,后者的管理规模近60万方。论募资规模,筑梦之星本次IPO的募资金额只有优客工场SPAC上市募集金额的40%。这样一匹名不见经传“黑马”为何也要上市,共享办公第二股有望花落筑梦之星吗?

起底筑梦之星:50个空间23万方,孵化器底色鲜明

筑梦之星成立于2016年,同年开始涉足共享办公领域,截至2020年6月30日,筑梦之星拥有50个办公空间,遍及中国26个城市,在管面积约23万方,为约1487个企业客户和516个非企业客户提供服务。23万方、50个办公空间是什么概念?目前氪空间在全国10多个城市拥有40多个社区。创富港门店数已超200,管理面积超27万平方米。截至2020年9月30日,优客工场运营中的办公空间的数量达158个,运营中的可用工位数量约5.8万个,管理面积约59.7万平方米。可见,无论是门店数还是在管面积,筑梦之星与优客工场以及创富港都存在不小的差距。不过即便只有50个空间,筑梦之星也已经在国内排到了第五位。

招股书里引用Frost&Sullivan的数据称,截至2020年6月30日,在中国所有的共享办公空间运营商中,筑梦之星覆盖的城市数量排名第二,在运营的共享办公空间数量排名第五。如果比较出租率,截至2020年6月30日,筑梦之星运营空间的出租率达76%,较2019年底略有下降。横向对照行业来看,截至2020年9月30日,优客工场运营中的158个空间的整体出租率约为72%,95个成熟空间的出租率约为78%。创富港在2020年半年报中没有披露详细的数字,只是捎带提了一句 “创富港上百家成熟店的平均出租率基本保持在 90%以上”。总的来说,筑梦之星的出租率水平和优客工场不相上下,大幅低于创富港。

从产品角度来看,筑梦之星和优客工场、创富港等纯联合办公玩家有所不同。

招股书显示,筑梦之星的产品分为共享办公空间、孵化器、加速器。截至2020年6月30日,筑梦之星在重庆、南京、太原、贵阳等10多个城市拥有11个孵化器和加速器,管理面积超15万方,已成功孵化了400多家客户。这意味着筑梦之星总在管面积中超65%是孵化器。大肆“买买买”的一年半过去后,筑梦之星的“孵化器”底色依然浓重。虽然筑梦之星本身名气不大,不过入驻企业却来头不小,包括华为、字节跳动、滴滴、58同城、得到等新经济企业客户都是他的租户。

收入情况来看,目前筑梦之星的收入主要来自四大业务:工位租赁和服务收入,公用事业服务收入,临时会议室使用服务收入,以及其他服务收入。其中,工位租金收入是筑梦之星第一大收入来源,为其贡献90%以上的收入。2018年、2019年和2020年上半年,筑梦之星的收入分别为约9542.4万元、1.32亿元和9974.8万元,净亏损分别为约3335.9万元、1.19亿元和约6569万元。同优客工场一样,筑梦之星尚未实现盈利。2018年至2020年上半年,筑梦之星累计亏损额约2.18亿人民币。另一家转板上市进程中的创富港,同一期间分别实现收入4.21亿元、5.38亿元和2.81亿元。不过跟优客工场相比,筑梦之星的亏损额净值不算大。优客工场在2020年前三季度的净亏损达3.588 亿元(5280 万美元),2017-2020年前三季度,累计亏损额接近20亿元。

收购大揭秘:2年耗资近3000万横扫8家公司

两年时间,从寂寂无名到闯荡纳斯达克,筑梦之星毫无疑问通过并购抄了近路。筑梦之星在招股书中披露了资产收购情况。其实,SOHO3Q并非筑梦之星的第一笔收购,筑梦之星对联合办公的并购始于2018年底。2018年12月,筑梦之星就以现金对价561万元收购了提供工作空间共享服务的天津筑梦瑞格科技有限公司51%的股权。2019年1月,筑梦之星以现金对价1351.5万元收购了深圳市创展谷创新创业中心有限公司及其子公司的51%股权。官网显示,深圳市创展谷创新创业中心有限公司,简称 IDH 创展谷,是创东方及筑梦之星联合投资的综合型创投服务机构。IDH创展谷旗下包括IDH创业孵化器和IDH创投天使基金。IDH创展谷也是筑梦之星旗下品牌矩阵搭建中的重要组成部分。2019年9月,筑梦之星以现金对价70万元收购了深圳市盛世方舟管理有限公司70%的股权,该公司从事提供工作空间共享服务。2019年12月,筑梦之星以总对价74.8万元收购了北京东众投资管理咨询有限公司持有的深圳市东众企业管理、杭州东众企业管理和南京东众企业管理三家公司的100%股权,上述公司提供工作空间共享服务。而该笔交易系筑梦之星收购SOHO3Q深圳、杭州和南京子公司。

公开资料显示,北京东众投资管理咨询有限公司及其关联公司系SOHO 3Q网站的运营商。2020年1月,筑梦之星继续以净现金代价约45.7万元收购了成都东众企业管理咨询有限公司的100%股权,成都东众企业系SOHO3Q成都子公司。2020年3月,筑梦之星以现金对价720万元收购了上海hanqin企业管理咨询有限公司70%的股权,这家公司在中国上海运营三个办公空间共享项目。粗略计算,在短短两年的时间里,筑梦之星先后收购了8家公司,耗资约2823万元。而筑梦之星本次IPO募集资金中35%将用于潜在的战略投资和收购,其余约40%的资金将用于扩展空间和服务产品,例如办公空间的在线搜索工具;约25%的资金用于一般公司用途,包括营运资金需求和其他公司用途。

筑梦之星还表示,未来几年计划在一线、新一线和二线城市新增约36个共享办公空间,在三线城市新增约20个共享办公空间。

这匹黑马联合办公背后有什么样的团队?

招股书显示,筑梦之星董事会共9人,包括6名执行董事和3名独立董事,其中,董事会主席系公司创始人李厚德。招股书资料显示,李厚德于2016年1月创立了筑梦之星,并担任深圳市梦时达科技有限公司董事会主席。2016年6月以来,李厚德一直担任摩天之星的董事会主席。2015年1月至2017年7月,李厚德担任深圳市天使梦企业管理有限公司的董事;2012年3月至2016年5月,担任深圳摩根盛通投资咨询有限公司副总经理。在此之前,李厚德曾担任深圳聚才世纪管理咨询有限公司董事会主席。从招股书关联公司还能看出,李厚德不仅在联办有布局,更在种植业、游艇业、医药、水利、企业培训等领域也有广泛布局。首席执行官赵海波,自2018年8月起,担任深圳市天使梦企业管理有限公司的首席执行官,负责监督联合办公空间的运营;2016年6月至2018年7月期间,担任广东前海秋叶原资产管理集团有限公司首席执行官兼副总裁;2010年5月至2016年5月,担任深圳银星投资集团的执行董事。赵海波在房地产领域拥有超过15年的管理和工作经验。首席财务官Jiayao Wu拥有超过17年的会计和财务管理经验,曾担任前海安星资产董事总经理、纳斯达克上市公司胜达包装(CPGI)首席财务官。财务总监兼首席运营官李青女自2015年8月加入公司,曾担任国投集团控股中国区财务总监。

与优客工场相比,筑梦之星的核心管理团队稍年轻一些。优客工场新任董事长兼首席财务官张国文现年52岁,CEO何壮坤48岁,创始人毛大庆51岁。筑梦之星的核心管理团队平均年龄约42岁。公司创始人李厚德、财务总监兼首席运营官李青女均系80后,首席执行官赵海波43岁,首席财务官Jiayao Wu 41岁。

从股权结构来看,筑梦之星同优客工场一样,公司的控制权牢牢掌握在创始人夫妇手中。截至目前,毛大庆和白小红夫妇合计拥有优客工场约65.12%的投票权,而李厚德、刘望霞夫妇合计持股61.34%,对筑梦之星享有绝对控制权。此外,筑梦之星高管中财务总监兼首席运营官李青女持有7.56%的股份。

这支年轻的高管团队每年薪资待遇如何?招股书显示,2019年和2020年,筑梦之星分别向董事及高管支付了总计约108万元和132万元的现金报酬。公司的创始人李厚德不在公司领取现金报酬,执行总裁赵海波的薪酬最高,2019年薪酬约54.5万元,2020年薪酬约62.4万元。 截至2020年12月底,筑梦之星在中国拥有373名员工,其中81%为市场和销售人员。此外员工结构里没有披露技术人员。对比来看,截至2020年9月30日,优客工场共有551名员工,其中包括314名运营人员,144名产品技术人员,产品技术人员占比接近四分之一。

没有炫丽的故事,筑梦之星的招股书稍显“本分”。但没有故事也意味着二级市场的想象力还需要其他说辞来填补。二级市场是否有投资人买单?还得让子弹飞一会。