惠南,正在把路越走越窄

发布日期:2021-10-11
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惠南,从整个浦东来看,位置正好处于中心段,在浦东的“腹地”,可无奈的是浦东发展的重心却在两级,一个是以陆家嘴至前滩一带为主要核心的中央活动区,另一个是南汇新城,是临港自贸区新片区的核心。

惠南,正在把路越走越窄
有一种虽处“核心”且在城镇发展轴上,但与两级发展重心都有一定的距离,辐射能力有限,并没有对惠南的 发展产生多大的利好。

2009年并入浦东之后,曾经南汇的核心反而被弱化了,尽管南汇曾多次被评为“全国十大富县”,并入浦东风头也一并被盖住了。

2010年地铁16号线开建,2013年12月29日开通运营首通段(罗山路至滴水湖站),2014年12月28日全线开通运营。

16号线通车之后,拉近了市区和惠南的距离,可这从另外一个角度来看并不是什么好事,因为利好了人才的向外输送,外加惠南并没有什么产业可以留住人才。两级的强虹吸能力,人才的不断流失,渐渐地掏空了惠南。

惠南在不断往外送人才的同时也在不断地输入人口,这部分人口以动迁为主,主要来源于杨浦和
虹口,集中在惠南西北角的民乐城组团里。

惠南,正在把路越走越窄
南汇大学城随着四所核心院校的搬离,大学城里本科院校不见踪影,仅剩几所专科类院校,大学城变成“大专城”。

人才的不断流出,外加流入的动迁人口,惠南整体居民的购买力有限,间接地拉垮了惠南的商业。

全新的规划,细细研究起来,更像是服务于
服务式办公品牌祝桥综合枢纽的居住配套,正在慢慢形成“睡城”模式。


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惠南,这个曾经的浦东王者,远东配套最齐全的一方重镇,目前正在一步步地走下坡路风光不再。

商业配套极其齐全但都很拉垮,截至目前都还没有能够拿得出手的商业综合体,最为热闹的还是老城区的沿街底商。

惠南的商业不是没有机会出头,只是都在出头的路上慢慢夭折了,其中最为出名的便是五角世贸商城,可惜烂尾了。

惠南,正在把路越走越窄
由于外形酷似美国的五角大楼而备受瞩目,2004年9月破土动工,建设面积高达50万方,相当于3-5个万达体量,打造全上海最大的商贸中心,可如今却是一地鸡毛。

造价近20亿,一度列入上海浦东新区“十二五”重点项目,最终的结果是50万平方的空房,1万多店铺无商家入驻,600多份法律判文书,数目不清的“不良资产”,上百个百味杂陈的故事,藏在其中。

开发商麦格茂公司在2007-2009年期间,出现了大规模股权震荡,公司资金链断裂,无力支付工程款,导致2010年本该交房却出现了逾期。后又因违建,原定总建筑面积为47万平方米,最终的实测面积却达50万平方米,产证一直办不下来。

建成至今,其间喊了不少口号要重新回归,可还是一蹶不振,破败不堪,空无一人。

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除了五角世茂商城之外还有豪布斯卡名品村、禹州商业广场、鼎基商业广场、弘基商业休闲广场、世纪联华等商业体,这些商业体体量和五角世贸相比,差的可不止一点,但好在都是正常营业状态。

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这些小的商业体零星分布在惠南境内,能级不高算是社区商业级别,入驻的品牌也都很一般,比较出名的快销品品牌和连锁畅饮在这些商品并不能见到踪影。

一众商业体普遍不行,就不是缺乏管理的问题了,更多的是购买力不足,不足以支撑得起如此多的商业,反而是沿街商业成本低,愈发热闹。


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教育资源在南汇算得上是丰富了,囊括了幼儿园到大学,曾经的南汇大学城,如今回首看更像是“大专城”。

现在再提起大学城,想必大家的第一反应会是松江大学城,殊不知,在松江大学城还在规划施工时,南汇大学城已经开始招生,是上海最早的大学城。

只是随着四所核心的公办本科大学的搬迁,只留下了一批专科和民办大学,南汇大学城从此一蹶不振。

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就算让校址荒废也要搬离,虽然有院校方自身的原因,当然惠南也需要自我好好反思一下,学生的流失对于南汇来说也是一种损失,光学区内的商铺就关了一大半。

基础教育在惠南是相当丰富,虽然没有一二梯队学校,但这里一些学校还是很受当地民众欢迎的,比如惠南镇小学、南汇外国语小学、荡湾小学、南汇第四中学、南汇第一中学等等。并且这些学校的都建设有新校区,老校区已经承接不住教学需求了。

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当然以上几个学校还是在当地比较有名的学校,学校远不止这些,足以满足惠南当地的教育诉求。

惠南还有一所三甲医院上海市浦东医院,郊区能有三甲医院算得上是很好的医疗配套了,位于惠南的西面。

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当地居民除非遇到非要去三甲医院的病痛时才会选择去浦东医院,否则会更加青睐位于老城区的光明中医医院,等级虽不及浦东医院,但是地理位置更好,看病就医就会更加方便一些。

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16号线在惠南境内有两个站点,惠南和惠南东站,其中惠南站利用率会高一些,惠南东站人口密度较低。

16号线由于路程较远,推出一种大站车,意思就是并不是所有站点都停,只有一些大的站点才停车,这个大的站点依据就是人口密度,惠南站就是大的站点。

正常每站都停的车从惠南出发到龙阳路换乘需要耗时42分钟,大站车仅需25分钟就可以到达。

也正是因为这些齐全的生活配套,一步步地让惠南成为“睡城”。

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惠南,论地段比不上周康板块,论规划更是不及临港。这就让很多人不会将置业首选放在惠南,导致惠南的房价还是很亲民。

惠南原先的大量居民都是当地的居民,毕竟在南汇还没有并入浦东之前,惠南还是属于南汇的中心,自然形成一种地域性的虹吸效应。

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并入浦东之后,外加16号线的开通,让惠南离市区
服务式办公工位的距离近了,按理说交通便利房价差异会吸引不少市区人员往外走,可事实是惠南的人不断的往外走,市区来的人流被距离更优的周康和新场截流了,或者往更南的临港去了。所以原先南汇的两端的房价已经远远高于惠南的房价了。

目前惠南的老城区的房子,房龄在2000年以前的二手均价在2-3万之间,2000-2010年的房子品质好一些的商品二手房均价在3-3.5万,其他的基本过不了3万,2010年之后的动迁房尽管房龄比较新,单价也只能在3万上下,里地铁近一些的稍微高一点,但也很难能够突破3.5万。

惠南新房的价格在3.4万左右,很少会有二手能够和新房产生倒挂,除了少量近些年品质较好的商品二手房和别墅产品。

了解清楚惠南各个年龄段房子的价格,总价在200-400万之间在惠南还是非常容易挑选房子的,这也是刚需的主力价格段。

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正是亲民的房价,外加成熟的配套,让惠南一步步成为“睡城”,产业无缘。

从最新的《浦东新区惠南镇(大治河以北)国土空间总体规划(2020-2035)(含近期重点公共基础设施专项规划)》可以看出,惠南的重心还是放在了居住上。

市区来的人流,流入惠南的可能性不大了,过去十几年发展情况也能说明这一点,那么就得另辟新径。

祝桥综合枢纽,就在惠南的北面,直线距离只有10公里左右,还有绕城高速驾车可方便到达,是一个非常合适的人口导流地。

从惠南国土空间规划图也可以直观地看出,居住用地占据了惠南大部分的土地空间。

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再结合祝桥地区的总体规划,其居住用地并不大,另外生活配套和惠南相比,那可差太远了,所以不难看出惠南的定位就是承接祝桥综合枢纽的居住需求。

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但是等到真正形成规模,我想惠南至少还要走5-10年,且不说当下开发商拿地放缓,就当论祝桥综合枢纽,也需要等到2025年才会建成投入使用,再等其成规模不还得等3-5年的时间。

所以,惠南还有很长的路要走。已经走了十几年,大学城走没了,商业走垮了,人口走少了,就看接下来是否能够借助东风走好“睡城”。