千亿房企祥生突遇危机

发布日期:2021-12-01
上市一周年,千亿房企祥生一日惊魂。 

11月18日,随着办公室信息开盘前几笔大宗交易砸下了3000多万,祥生的股价一泻千里,当天跌去了逾五成。

这是让投资者们看了发抖的情景。就在9月底,新力才上演过一场闪崩危机,随后则是老板“失踪”以及项目停工。

祥生股价崩盘后,很快市场有传言称是有机构平仓所致,但也有看法是祥生可能被“盟友”砸盘了,部分明股实债的机构选择了套现离场。

很快,祥生在晚间的公告中表示,公司运转正常,无违约、无质押;并称将通过回购债券,但祥生的危机并未完全解除。

本次股价闪崩的源头指向了评级下调。11月4日,标普将祥生控股的发行人信用评级从“B”下调至“B-”,展望“负面”,同时还将其美元票据的的长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”。

祥生很快作出了反应,当日即公告回购全资子公司于2022年到期的优先票据,共花费845万美元回购量为总额的2.82%,回购后暂时不注销,且可能于适当时候进一步回购。

但投资者貌似并不买账。从11月12日起,这家千亿房企的股价就开始撑不住了,12、15号的两个交易日内合计跌去了近20%;18号当天又蒸发掉了54%。相比于上市时5.59元的招股价,18日最终以1.59元收盘。

祥生同样很快地对股价闪崩作出了回应,当晚公告称,董事会并不知悉导致股价成交价格与成交量波动的原因,也没有必须公告的内部消息。

同时董事会确认公司运作一切正常,现有债务没有违约,且公司控股股东并未质押任何股份。并称,后续为了进一步提振市场与投资者信心,将根据市场变化适时进行回购。

19日祥生股价反弹,开盘后最高回到2.04元,最后以1.72元的报价收盘,相比上一日涨幅达到8.2个百分点。

但投资者的恐慌并未完全消除,原因在于祥生未给出合理的下跌原因,对潜在的一些问题也没有回应。

今年以来,多家房企发生爆雷,债务违约,一个共同的原因之一,是他们都是此前几年放大杠杆猛冲规模的房企。

祥生也是一家过去几年突然飙升的黑马房企,2018年才挤入千亿俱乐部。

1995年,出身浙江诸暨的创始人陈国祥及夫人朱国玲创办祥生地产,从浙江起家随后开始布局长三角区域,此后分别于2004年及2007年进军江苏及上海市场自此立足。

2015年销售额破百亿后,祥生仿佛坐上了火箭,短短3年就晋级千亿,而同样的路碧桂园走了6年、万科用了5年。

超快的规模增长是以高成本的资金为代价的。公司财报显示,截止6月底祥生有息债务462.11亿元中,信托和其他融资分别为159亿元和75亿元,约占其债务的50%。平均融资成本达到了8.6%,净利润率也从上市前一年的8.6%下降到今年的6.12%。

此外,与诸多黑马型房企类似,祥生也是投资者认为有隐藏债务的房企之一。上半年祥生控股集团的少数股东损益为4.4亿元,按年同比大增700%。

房地产办公室中介公司在2021年下半年陡然生变,融资和销售端双重受制,显然对祥生这类房企的影响更大,今年以来公司内部动荡不定。2月祥生副总裁郭政离职加盟了宝龙地产,营销中心总经理龙鑫源在8月离职去了中粮。

公开资料显示,祥生有三笔美元债处于存续期内,将分别于2022年1月、6月,以及2023年8月到期。此外,祥生2020年12月于深交所发行一笔5亿人民币住房租赁专项私募债,将于2023年3月2日到期。

但市场现在对房企债务的关注,并不限于公开市场了,开发贷、信托、私募等未详细公告的债务数据,可能隐藏风险。

而且祥生更需要面对的挑战,是销售业绩和回款,这直接关乎它的现金流。2021年前10月,祥生实现权益合约销售额约684亿,最近几个月单月销售在40亿上下,要想在剩下的两个月追平去年的782亿,有一定难度。

最近市场的情绪表明,房企在出现危机后的解决方式和态度至关重要,对祥生来说,它还需要拿出更多的诚意和切实的措施,来度过这个艰难的一年。