北京首批集中供地抢跑入市

发布日期:2021-09-06
       8月25日上午,北京朝阳区东坝北东南一期土地储备项目1104-612西侧地块(以下简称“东坝612地块”)公布了建设方案,根据方案,项目商品房建设面积3.66万平方米,公租房面积1万平方米。
  同一天公布建设方案的还有大兴新城核心区及旧宫等3个地块。北京首次集中出让土地3个多月来,29幅土地已经有17个公布建设方案,其中8幅拿到建设工程许可证,1幅拿到预售许可证。
  石景山区衙门口棚户区改造1615-708地块(以下简称“衙门口708地块”)从土地成交到项目开工只用了2个月的时间,拿到预售证也只用了3个月零7天。这一速度在北京房地产市场乃至全国并不多见。
  一家房企的营销负责人表示,开发商抢跑入市,一方面是大部分首批集中出让的地块利润空间较小,多数房企倾向速战速决,用去化周期来换取利润空间;另一方面是出于市场和回款需要,抢先入市不仅可以提前收割市场需求,而且,下半年多数城市按揭贷款额度不足,早一步销售可以争夺到更多的回款。

  抢跑入市
  北京首批集中供地29幅土地中,东坝612地块的
房地产开发进度并不是最快的。
  8月18日,拿地3个月后,衙门口708地块拿到了预售许可证,备案名为和悦雅苑,成为北京首批集中供地开发进度最快的项目。
  和悦雅苑也是北京首个上市销售的集中供地项目,5月11日,北京集中供地出让中,北京西斯马管理咨询有限公司和北京石泰鸿业置业有限公司以64.4亿元获得衙门口708地块,项目计容建筑面积11.08万平方米,折合楼面价5.81万元/平方米。
  北京市住建委信息显示,和悦雅苑项目准销套数1179套,准销面积12.36万平方米,其中商品住宅10.78万平方米。按照8万元/平方米预售价格计算,商品住宅、车位及仓储合计货值在90亿元左右。
  从拿地楼面价和预售价格来看,和悦雅苑有2万元/平方米的差价;从拿地总价和货值来看,也有25亿元的差额,项目还有一定的利润空间。
  该项目的拿地主体由3家股东构成,除了融创外,石景山区属国有企业北京石泰鸿业置业有限公司和陕西建工也持有少量股权。其中石泰鸿业的母公司是衙门口708地块的一级开发企业,陕西建工是建筑商。
  工商注册资料显示,7月21日,西斯马公司分别将项目20%的股权质押给城建发展和招商蛇口。该项目人士向经济观察报确认,北京城建和招商蛇口是项目的股东方之一,各持有项目20%股权。
  除了和悦雅苑外,北京首批集中出让的29幅土地,另有7幅土地拿到施工许可证,这些已经开工的地块有望在国庆节假期前后开盘。
  北京朝阳区某地块的开发企业人士告诉经济观察报,他们公司的项目已经开工,预计在9月底前可以获得预售证。
  另一个地块的开发企业人士表示,他们是29个地块中开工较早的项目之一,预计9月中旬可以拿到预售证,“最终还是要看住建委的审批”。
  还有一部分已公布建设方案但还未获准开工的项目,预计开盘入市的时间将更晚,和悦雅苑的开盘时间比其他项目提前1个月。
  提前1个月上市销售,不仅可以提前收割一部分市场需求,在销售策略上有更多选择空间,而且在下半年“余额不足”的按揭贷款争夺战中,也可以争取到更多份额。
  和悦雅苑项目人士表示,北京西部市场一直较好,不存在太大去化压力,抢跑入市更多为了争夺回款,在房地产贷款实施“两个上限”的情况下,越临近年末,银行按揭额度越紧张,放款时间越长。
  对于购房者而言,按揭贷款延期影响相对较少,但对当前“现金为王”的房企来说,回款周期的长短关乎生死。一旦回款较慢,不仅影响正常投资计划,而且容易引发流动性风险及资本市场恐慌。
  遭遇挑战
  在北京首批集中供地中,东坝612地块被中冶置业和中航信托作为管理人及出资人的有限合伙企业联合竞得,成交总价22.8亿元,按照36641.52平方米的商品住宅面积计算,折合楼面价6.2万元/平方米。
  东坝612地块公布建设方案的前一周,附近的东坝611地块拿到了预售证,备案名为华樾领尚嘉园,批准预售825套,预售均价7.1万元/平方米。
  东坝611地块成交于2020年12月,被首开、金地和旭辉联合体以35.02亿元及4%自持获取,折合楼面价4.93万元/平方米,这一楼面价比东坝612地块低了1.29万元/平方米。
  参照华樾领尚嘉园的预售价格,东坝612地块楼面价与销售价之间只有不到1万元/平方米的差价,扣除建安、财务、销售等成本后,利润空间并不大。
  在北京首批集中供地中,面临着同样处境的地块并非个例,朝阳区崔各庄成交的3幅地块中,01号地被华润、保利、金地联合体获得,04号地被北京城建、招商、蛇口联合体获得,06号地被厦门建发获取。
  目前01号地和04号地均已经公布建设方案,扣除公租房面积后,01号地折合楼面价7.2万元/平方米,04号地折合楼面价达到了7.47万元/平方米。
  可以参考的是,位于崔各庄区域的华樾北京项目,2018年10月拿地楼面价是5.87万元/平方米,2020年上半年该项目平均销售价格在8万元/平方米左右。
  当然,这只是一种理论上的测算,项目实际开发过程中,除了商品住宅外,可售部分还包括车位、商办及政府回购的公共建筑部分。
  比如东坝612地块,商品住宅
房地产外,项目配建的1万平方米公租房,可以获得1亿元左右的政府回购金额;配建的18074.05平方米地下车位,按照1万元/平方米售价计算,也可以获得1.8亿元左右的销售金额。
  与东坝稍有不同,崔各庄地块的人才租赁住房回购价格1.2万元/平方米,车位价格大约在1.1万元/平方米左右。崔各庄01号地有地下车位36732平方米及人才租赁住房32205平方米;04号地块有 32404.49平方米地下地位及28529.79平方米的人才租赁住房。
  这些收入,虽然数额不大,但一定程度可以补充项目盈利空间。粗略测算,崔各庄01号地块车位及人才住房货值在8亿元左右,崔各庄04号地的这两项货值大约在7亿元左右。
  与东坝和崔各庄项目比,朝阳金盏的2个地块虽然有不小的利润空间,但却面临着市场去化难题。金盏02号地和金盏08号地的楼面价均在5.3万元/平方米左右,政府持有共有产权份额分别为13%和15%。
  与两个地块临近的金盏12号地于2020年底和2021年初分两次开盘销售,北京市住建委信息显示,截至8月25日,项目签约率在44%左右,住宅成交均价7.3万元/平方米。
  金盏地块的楼面价与售价差价达到2万元/平方米,即便扣除共有产权份额,仍然存在一定盈利空间。但从金盏12号地的去化速度来看,金盏02号地和金盏08号地仍面临不小压力。
  各显神通
  高地价,是北京首次集中土拍多个参与房企的感受之一,如何消化这些高成本获得的土地,也成为每家竞得土地房企必须面对的难题之一。
  抢跑入市是一部分房企必然的选择,尤其是对一些尚有微利的地块来说,去化速度和回款周期是项目和营销负责人能否拿到年终奖的关键,抢市场、抢按揭比拼的不仅仅是速度,更多是背后支持运营的机制。
  “提前准备所有报建材料。”某TOP10房企营销人士表示,不同于以往,目前大部分城市相关部门审批效率较高,只要提前准备好相关材料,拿地2个月开工并不难实现,“关键看审批部门给不给力,公司内部支持给不给力。”
  拿地开工周期是诸多房企为实现高周转而不断优化的一项指标。过去几年里诞生了“5986”、“456”等一系列类似的数字化流程。
  5986最初由万科提出,即拿地5个月开工、9个月开盘销售、开盘首月去化八成、产品六成以上是住宅;456模式是拿地4个月开盘、5个月现金流回正、6个月实现二次投资。类似的模式数不胜数。
  后来,伴随着高周转争议越来越大,部分房企项目层面为了完成考核不断触碰法律、法规底线,这些数字模式逐步沉寂;政府方面也开始简化报建审批流程,近年来,房地产拿地销售周期已经大幅提升。
  原来的456模式曾被众多房企效仿,如今,多数项目已可以在4个月实现销售,而和悦雅苑更是将这一周期压缩在3个月零7天。2020年上半年疫情期间,部分城市的部分项目甚至创造了更短的周期。
  除了加快推盘速度外,规划设计创新也是众多房企化解高地价风险的一种常见做法。最为常见的是将公共建筑面积变相转化为可使用面积,如设备间、露台等方面,北京某叠墅项目实际使用面积甚至是建筑面积的2倍。
  这种方式有一定的政策风险,虽然不能够直接创造销售业绩,但是可以通过减少折扣或绑定车位、精装等方式增加销售金额。
  也有部分房企通过合法的方式来增加收入,以北京某项目为例,通过增加仓储、停车位等方式,可售面积增加1万多平方米,腾挪出3亿元的货值。
  上述房企营销负责人表示,这是高地价下房企不得已的选择。在增加可售部分的同时,最大限度地节约成本也是实现项目利润的一种途径,“在保证质量的前提下,可以通过优化流程、设计、用料等节约成本。”
  不过,通过抢跑入市、用时间换利润空间的途径在部分城市也将遭遇挫折。8月25日,南京四部门出台文件要求,第二批集中供地中成交的土地,拿地6个月内不发放预售许可证。这意味着南京第二批集中出让土地最早也得在拿地半年后才能上市。
  目前仅有南京一地出台相关政策,这一政策是否会向包括北京在内的其他集中供地城市推广,目前还是未知数。