前滩房价是否具有泡沫

发布日期:2021-04-30
不管是上海还是任何一座城市,我们理解中的房价都有着理所当然的“环线区分”,中内外、郊环都有明确的价格界限。

不管是黄浦江边十几万的天价还是郊区三四万的刚需均价,都折射着所处地块的价值。

但是上海的前滩板块一直都是个例外。

前滩的定价体系自成一格,是真正意义上的“价格孤岛”

这几天我去了趟前滩,再次被所谓均价20W+的「高性价比房源」震惊到...

翻遍了整张中介递来的房源信息,找不到几套千万以下的房源,哪怕是小户型...

光从这一角度看,前滩一次次刷新楼市认筹率,确实也理所应当。

毕竟这个板块,很值钱。

大家在“抢”前滩的什么?

地段、价格、规划,还是学区?

一个板块能吸引众多认可,最主要的无非是地段、价格、规划或是学区。

前滩为什么这么火?

从地段上来说,一个内中环的地段卖着内环内的价格,地段和价格两点都占不上优势。

至于规划

前滩是上海“十二五”期间重点开发的六大重点功能区域之一,是世博会及黄浦江南部滨江地区整体规划的重要组成部分。

其实光看这一句话,大家应该也看不出前滩规划有什么“无敌”之处,毕竟相比较北外滩、大虹桥这样的世界级规划,前滩在规划上也排不上号。

并且一直有很多人拿前滩对标陆家嘴,但大家几乎也都能立刻说上一句:

前滩取代不了陆家嘴。

毕竟对于上海来说,从来没有哪个板块能被取代,都有各自的定位

而前滩的定位在很大程度上能算作是陆家嘴集团的二次创业,会吸取发展教训,但也真谈不上取代,只能说力求打造一个完美的世界级中央商务区为核心的综合功能型城市社区。

那这么看下去,前滩的学区就该好好讲讲了。

其实前滩的学区也算是大家都了解透了的一件事

毕竟当年中粮前滩、晶耀名邸之所以能引千人摇号,都是因为这两个项目都被划入华二前滩学区。

与此同时,周边还有惠灵顿外籍人员子女学校和民办惠立学校,前滩的优质教育是上海其他板块无法复制的优势。

华师大二附中作为全国顶级高中,一直是前滩教育的门面担当;

而前滩的房价是绝对离不开华二的加持。



华二为什么这么“值钱”?

华东师范大学第二附属中学前滩学校是一所九年一贯制公办学校,于2018年9月正式揭牌,按照学区招生。

华二前滩学校由华东师范大学第二附属中学承办,是华二在上海的第6所分校。



华二在上海的6所分校

上海人都知道,华东师范大学第二附属中学是上海四大著名高中之一,与上海中学,交大附中,复旦附中齐名。

华二学校每年高中毕业生大学录取率为95%以上,被北京大学、清华大学、复旦大学、上海交通大学等名校录取的学生超过该校毕业生数60%。

并且华二前滩学校作为华二在上海最小的“儿子”,除了豪华的师资团队,华二前滩共规划建设支持21个不同领域方向研究的创新实验室,涵盖了生物、社科、数学建模、空间地理、机器人、科学实验、创意设计等领域。



华二前滩学校科创实验室



总的来说,一旦进了华二,孩子在“起跑线”上是有点优势的。

然而,买了房就能进华二吗?



大家好不容易买到的前滩新房,最终能对口上华二吗?

关于学区这个问题,要重点强调的是期房不对口学区!期房不对口学区!期房不对口学区!

1)新盘在出售之前原则上是不会划定对口公办学校的,上海每年会在3月份左右新划定学区范围,也是新的一年小初升学政策公布的时候。

2)但是参考前滩过往已出售的所有楼盘,全部都是对口华二前滩学校(参考下图),晶耀二三期、锦绣臻品等项目在出售时候也是没有划定对口学区的,但是隔年新划定对口学校时候都是对口华二前滩学校。

物理距离上较远的前滩中粮都对口,目前前滩剩下的几个项目对口华二前滩是极大概率的事件(只能说是大概率!)

前滩招生政策新变动

相比较能不能对口华二,其实我们最需要关注的还是:

如果前滩剩下待入市的项目都对口华二没错,那未来,能排上华二吗?

对于这一问题,答案其实就三个字:不容易。

为了让大家更能对比今年华二招生政策的变动,大家可以将今年和去年的招生告示放一起看。

首先从招生计划来看,这两年固定的都是新生5个班。

按照学校的设定:“华二前滩学校(9年一贯制)的设计容量为45个教学班,每个年级的额定容量为5个班,一个班招生人数上限45人,则可招一年级最大招生为225人。”

摸底统计中,对口地段内符合条件的儿童已经超过了学校招生计划。

超过人数,那就意味着入学条件及入学排序就变得至关重要。

入学条件其实这两年都一样,从去年开始,就要求“人户一致“(户籍地与居住地「具备相应的房产证」一致)、”五年一孩“(五年内只安排一次对口入学)。

重点就在于,今年,华二入学顺序变了。

先看下2020年华二前滩学校的对口顺序:

2020年,华二第一类对象:“人户一致”适龄儿童。

再来看下2020年华二前滩学校的对口顺序:

2021年,华二第一类对象:房产证上要有孩子的名字!

此公告一出,其实最难的应该属于前滩的老业主们了。

因为无论是背负商业贷款还是纯公积金贷款,想要在房产证上加子女名字,需要银行出具同意书,但银行出具同意书的可能性几乎为0 。

这对大户型且尚未还清贷款的很多家长来说绝对算是一件比较麻烦的事情。

对于无贷款的家庭来说,加子女名字则要交数十万的税费。

总的来说,对于已入住的家庭来说加小孩名字就两个办法:

赠与或者买卖的方式进行

(都是要交钱就对了)。

而在该招生政策发布后购房的业主,无需再额外缴费便可往产证上加子女名字,可能会弯道超车,挤掉一部分老业主的第一档名额。

目前,前滩已售楼盘达到15个,共计出售住宅大约5000套左右,

华二前滩2020年开始实行5年一户政策,显然学区资源是有些紧张的。

换句话说,即使摇中前滩的项目,即使对口华二,也有可能排不上。

根据我们blissoffice整理出的数据显示,2021年前滩还有5个项目待入市

整个前滩未来要达到8000-10000户家庭的情况下

买进前滩百分百上华二那肯定是不可能的!

如果当年对口要上学的儿童数量较多,就需要在人户一致前提下按产证名字、落户时间等排序,学区挤兑现象非常有可能发生。

总结一下能不能排的上华二前滩学校

其实也就取决于以下几方面:

1. 首先前滩待入市的几个项目能否对口华二前滩(对口概率非常大)

2. 什么时候能交房以及办产证,目前前滩已售楼盘的交房速度,大部分是认筹后1.2-1.7年交房,也就是说项目这个月认筹,大概要到明年秋季甚至年底才能拿到房子,再加上6个月办产证时间,有产证的话需要到来年2-5月份左右。

也就是说想在后年(2022年)入学的,那要看产证能否在2022年4月23日之前办下来,如果不行那也还得再等一年。

3. 如果能在入学报名前顺利办下产证且户口迁入,那么就要从每年对口户数和招生人数两方面去探讨入学概率。

总的来说,买前滩的房子上华二不是百分百的,只能说是大概率的,所以大家不要盲目追崇“学区房”。

近一两年急着要上学的家庭“风险”还是比较大的,但如果孩子还小,几年之后才需要上学的在前滩置业确实是个很好的选择,毕竟前滩的价值点也远不止“学区”。

前滩的房价是否值得?

如果说前滩的价值不止学区这一点,那就要回到大家常问的一句话:

从居住层面来看,前滩板块值不值这个价?

其实前几天的文章就提到过,在我个人观念里每一个城市的“中心”都是会转移的。

也有读者朋友评论说:“上海哪里都是中心”。

其实这句话真就是对于前滩超越环线定价的最好解释,也是我心中城市最好的样子。

我们所谓“买房买进市中心”的理解无非是对资源的占有;

一座城市最好的生活资源、最稀缺的住宅体量、高能级的板块地位...这些因素构成了我们心中一个“市中心”该有的样子的。

而当这些因素都能在前滩身上找到。

前滩真的不值吗?

昨天在前滩转了一下午,最大的感受就是:前滩真的太新了。

这种“新”不是我们理解中一座城市所造的梦—虚无缥缈的不切实际;

走在前滩的路上,就能切实感受前滩的舒适感来源是一种满载生活气兼顾时尚感的生活方式。

想了很久怎么形容前滩板块的居住舒适度。

同样是均价12W+左右的房价背景,即使老虹口打着顶级北外滩的规划,但我还是会更喜欢前滩就对了。

当然,光看城市界面就评价一个板块也并不严谨。

既然说前滩足以成为一个“中心”,那么前滩板块内的资源是否撑的起这一称号?

前滩所接受到的城市规划能级,在上海确实也是独一无二的:

中环内三条地铁线;

十二年一贯制的顶级学区;

顶级国际医疗配置;

大型高端商业体;

稀缺的滨江资源

...

刚刚上文也说到,对于前滩第一印象就是:新。
那是因为前滩所有可开发项目于“十三五”收官前均已进入建设状态!(这意味着前滩几乎没有“大饼”)

前滩中央活动区同样也锁定“世界会客厅”功能,吸引国际企业总部及组织机构入驻,亦是浦东“金色中环发展带”中的重要一环。

我们始终相信,随着区域综合功能和配套环境的日益完善,前滩将逐步成为产城融合标杆。

同样,前滩想吸引的也不仅仅只是上海的目光;

前滩不需要和“市中心”比,它本就有自己的“中心”。