写字楼公摊面积这个坑正在让你白花钱!

发布日期:2021-09-17
有朋友租办公室发现公摊面积比例高达40%,很惊奇,一般高层住宅公摊15%都算很高的了,写字楼公摊怎么会这么高呢?是不是被坑了?

相信很多公司租办公室时也都有过这个疑惑,写字楼公摊比住宅高太多了,那么这到底是怎么回事呢?

一、写字楼公摊占比

政策上,我国对物业的公摊面积占比并没有明确的规定,但建筑内具体哪些部分属于公摊,政策上却有相关规范。

所以根据行业经验,能够得出各类物业的公摊面积占比合理区间:
  • 住宅(不包括别墅)的公摊面积比例一般在10%-20%;
  • 公寓的公摊面积占比会高一点,但不会超过30%;
  • 写字楼一般为高层建筑,受限于建筑规范和消防规范,相应的配套疏散楼梯和相应的避难层都不会小,所以公摊相对较高,一般在30%到40%,高的可能达到50%左右,公摊最少的也在20%以上。
也就是说,写字楼使用率一般在60%-70%,高一点的可能达到75%。

所以,租房时要问清楚,业主或中介说的是实际使用面积还是建筑面积。举个例子,如果报的是建面600平米,使用率为70%,那么实际你用的办公室只有420平。

我们在房源对比中,也要注意使用率,如果业主报的是建面,就不能只看租金,还要算公摊占比,同等价位下,公摊越高的写字楼越不划算。


二、写字楼公摊有哪些部分?

写字楼公摊建筑主要包括两类:

一是为整个建筑服务的公共用房和管理用房的面积,如电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、机器设备室、公共门厅和过道、执勤治安室等;

二是各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

需要特别说明的是,并非所有公用面积都是公摊面积,凡是作为独立空间出售或出租的地下室、车棚等都不能计入公摊面积,即公摊面积一定是为所有人服务的。


三、写字楼办公室公摊面积怎么算?

写字楼的公摊面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积。

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。

公用建筑面积=整栋建筑物的建筑面积—整栋建筑物各套套内建筑面积之和—已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等面积。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

以上。