万科接盘华夏幸福的“地王”包袱

发布日期:2021-08-05
       万科房地产写字楼开发商接盘华夏幸福的“地王”包袱  不论是将旧改项目转让给深圳本土房企鹏瑞,还是近期的动作,华夏幸福所出售的都是资金回流周期较长,且投入颇高的项目。而频繁卖“子”的背后是华夏幸福的偿债压力。
  尚未公布偿债方案的华夏幸福正在积极甩卖资产,以此减轻债务压力。
  7月28日,华夏幸福旗下北京丰台科技园的公司主体最终受益人发生变更,由“王文学”变更为“王赤宇”。转让不是孤例,一周前,华夏幸福将2016年摘得的江宁“地王”南京东山G70地块转让给万科;再往前看,6月,其将旧改业务卖给了深圳本土开发商鹏瑞……
  频繁卖“子”的背后是华夏幸福的偿债压力。截至7月19日,其累计未能如期偿还的债务本息合计达到732.2亿元。
  这一数额相当于公司2020年归母净利润的20倍左右。
  在债务等因素影响下,华夏幸福今年上半年的房开业务销售额同比下跌超六成,仅实现全口径签约销售额74.87亿元。
  “下半年要大力推动开工、销售、交房”,对于下半年的经营计划,华夏幸福方面曾如此向《国际金融报》记者表示。
  然而要想让经营回归正轨,首先要跨过债务的门槛。
  连卖资产“回血”
  7月28日,北京丰台科技园的公司主体丰科新元科技最终受益人发生变更。
  在此之前,华夏幸福全资子公司廊坊京御房产将其持有的丰科新元科技49%股权分别转让给另外两位股东,二者的持股比例分别上升至89.13%、10.87%。
  华夏幸福与北京丰台科技园结缘于2015年。彼时,华夏幸福向丰科新元科技注资约3.82亿元,与另外三家公司就丰台科技园东区三期的两宗地块进行合作开发。
  据悉,两宗地块合计总建筑面积为58.74万平方米,截至2020年底竣工面积仅4.02万平方米。且项目计划总投资额91.75亿元,至2020年底的实际投资额2.02亿元。若按此计算,如果华夏幸福不退出项目,其需负责项目近45亿元的资金投入。
  另外,从财务数据来看,连续亏损两年后,丰科新元科技的经营开始逐步进入正轨。2018年,该公司扭亏实现净利润177.8万元,2019年该指标增至692.63万元。
  或是因疫情影响,丰科新元科技2020年转亏,当期净利润为-2639.94万元。其同期总资产约为75.91亿元,负债合计76.43亿元。
  偿债诉求下,转让丰科新元科技对目前的华夏幸福而言颇有甩掉“包袱”之意。出于“回血”需求,该公司曾经高价摘得的南京东山G70地块也于近期被卖出,接盘者为“捡漏王”万科。
  公开信息显示,7月21日,南京江宁地王“孔雀城上元府”项目主体南京孔雀海房地产
办公室大股东由无锡幸福基业房地产变更为南京万科,公司名称也变为南京裕融置业。
  记者注意到,从2016年摘下地块至今,“孔雀城上元府”项目至今尚未入市。
  2016年11月,经55轮竞价,华夏幸福以14.8亿元的价格拿下南京东山G70地块,楼面价达2.38万元/平方米,成为了江宁“地王”。以当时江宁3万元/平方米的限价来看,华夏幸福在该项目中的利润空间十分有限,甚至难以保本。
  另一方面,该项目需现房销售的规定也是导致其迟迟未能入市的重要原因。据南京市住房保障和房产局发布《2020年第二季度拟上市计划表》显示,该项目预计2020年4月首开135套精装现房,但并未有后续动作。
  方案将于近期“出炉”
  2020年,随着房地产政策调控升级,融资端口受阻的华夏幸福迎来债务危机,“孔雀城上元府”没能等到更好的市场行情便被摆上货架。
  在此项交易之前,接盘方万科与华夏幸福的交集并不多,此次拿下即将入市的资产包算得上是万科的又一次精准狙击。
 
 justwork了解到在这之前,万科还拿下了蓝光位于石家庄的项目,该项目于今年5月拿到了部分住宅及地下车库的施工许可,距离拿到预售证仅一步之遥。
  去年至今,不少房地产企业面临破产危机,其中不乏华夏幸福、泰禾、蓝光等千亿级房企。“白衣骑士”未至之时,出售项目资产是这些企业缓解债务危机、拯救现金流最直接的方式之一。
  整体来看,不论是将旧改项目转让给深圳本土房企鹏瑞,还是近期的动作,华夏幸福所出售的都是资金回流周期较长,且投入颇高的项目。
  诸葛找房数据研究中心告诉记者表示,江宁地王拿地投入资金较大且定位高端,后期开发必定要投入大量的资金。旧改项目、科技园这些也需大量的资金沉淀。
  “对于如今的华夏幸福而言,增加现金流、优化债务结构是当务之急,所以才会出让这些项目。”诸葛找房方面补充道。
  可以看出,钱紧困局下,华夏幸福已经等不及让它们“开花结果”。
  对于偿债进度,有接近华夏幸福的相关人士向记者表示,“偿债脱困方案将于近期出来。”